Medidas para la protección de deudores hipotecarios sin recursos

Con fecha 10 de marzo de 2012 ha sido publicado en el BOE el Real Decreto-Ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El mencionado Real Decreto-Ley establece un Código de Buenas Prácticas de aplicación voluntaria para las entidades de crédito. Por tanto, solo el tiempo podrá determinar el éxito o fracaso de esta nueva normativa en función de las entidades que se acojan. 

A modo de resumen, a continuación redactaremos en que consiste esta norma, qué requisitos se han establecido y cuales son las medidas previstas.

Los requisitos generales para beneficiarse de las nuevas medidas son:

1. En cuanto a los afectados:

- Que todos los miembros de la unidad familiar y los codeudores carezcan de rentas procedentes del trabajo o actividades económicas, cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos netos y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales. Las dos últimas circunstancias afectan también en el caso de exisitr avalistas personales.

- Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda y fuese concedido para su adquisición.  

2. En cuanto a las viviendas, solamente pueden acogerse las viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a)para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b)para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c)para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d)para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros

Las medidas contenidas en el Código de Buenas Prácticas se han estructurado en tres fases:

Primera fase. La Reestructuración viable de la deuda.

- Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia. 

Segunda fase. Medidas complementarias.

Si una vez aplicada la primera fase de reestructuración, el pago de la deuda resultante continuase siendo inviable al resultar una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar, se podrá aplicar voluntariamente por la entidad una quita consistente en:

- Reducción en un 25 por cien.
- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

Tercera fase. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias no resulten viables, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en esta normativa. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

En este Real Decreto se encuentran también otras medidas en materia fiscal:

- Exención al Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados.

- En la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

- En el IRPF, estará exenta la ganancia patrimonial que pudiera generarse por la dación en pago.

- Bonificación del 50% en derechos arancelarios notariales y registrales.

En el Real Decreto también se hace referencia a ayudas relacionadas con el alquiler:
Las personas que hayan sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos. Y asimismo, tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos

Para quienes deseen más información pueden consultar la disposición completa en el siguiente enlace al BOE.